تاریخچه تحولات بخش مسکن در ایران

تحولات بخش مسکن در دهۀ 1350

در اواسط این دهه، تورم فزایندۀ بخش مسکن که به علت رونق و تحرک فوق‌العادۀ فعالیت‌های ساختمانی در سال ۱۳۵۵ به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال ۱۳۵۶ نیز ادامه داشت و اثرات آن با محوریت رشد سریع قیمت زمین، دستمزد کارگران و بهای مصالح ساختمانی، هزینۀ سرمایه‌گذاری در مسکن را به‌شدت افزایش داد. در سال ۱۳۵۷ قیمت زمین که طی سال‌های گذشته به علت سوداگری شدیداً در حال افزایش بود، به طور بی‌سابقه‌ای کاهش یافت. هم‌زمان امکان ساخت‌وساز نیز فراهم گشت، چنان‌که در این سال حدود ۱۱۴ هزار پروانۀ ساختمانی با سطح زیربنایی معادل 22.8 میلیون مترمربع در کلیۀ مناطق شهری کشور صادر شد.

پس از پیروزی انقلاب اسلامی در ایران، به تدبیر امام خمینی ^{رحمه‌الله‌علیه} حساب ۱۰۰ تشکیل شد تا به کمک خود مردم، ساختن مسکن شروع شود. همچنین به فرمان ایشان، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در راستای کمک به ساخت و تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد تأسیس شد. بااین‌وجود سرمایه‌گذاری ساختمانی بخش خصوصی در سه‌ماهۀ اول سال ۱۳۵۸ به قیمت جاری حدود ۲۸ درصد و به قیمت ثابت حدود ۳۵ درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل کاهش داشت. این موضوع در سه‌ماهة دوم تا حدی جبران شد، به‌طوری‌که در دورۀ مورد گزارش، تعداد ساختمان‌های شروع‌شده توسط بخش خصوصی در تهران حدود ۲۱۰ درصد و در شهرهای بزرگ حدود ۴۰ درصد نسبت به دورۀ مشابه سال گذشته افزایش یافت.

مهم‌ترین اقدام در دوران ابوالحسن بنی‌صدر به‌عنوان اولین رئیس‌جمهور ایران اعطای وام برای تهیۀ مسکن بود که بر اساس آن هر شهروند می‌توانست تا سقف ۳۰۰ هزار تومان تسهیلات دولتی دریافت کرده و با آن حدود ۵۰ مترمربع واحد مسکونی خریداری نمایند. این وام از طرفی موجب آرامش نسبی در کشور و آسان‌تر شدن تهیه مسکن شد، اما سنگ بنای تورم بازار مسکن را نیز بنا نهاد. تحریم اقتصادی کشور و متعاقب آن جنگ تحمیلی در نیمه دوم همین سال موجب شد که فعالیت‌های ساختمانی در کل سال ۱۳۵۹ تنها به میزان ناچیزی نسبت به سال ۱۳۵۸ افزایش یابد.

تحولات بخش مسکن در دهۀ 1360

در سال ۱۳۶۰ فعالیت اقتصادی کشور به‌طورکلی تحت تأثیر محدودیت‌ها و شرایط خاص ناشی از جنگ قرار داشت. در این سال سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مسکن به قیمت ثابت، حدود ۲۶ درصد نسبت به سال قبل کاهش یافت. همچنین سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در مناطق شهری بالغ بر حدود ۳۸۷ میلیارد ریال بود. از طرفی حجم سرمایه‌گذاری در شهرهای کوچک به قیمت جاری حدود ۲ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت که معادل ۱۰ درصد کاهش به قیمت ثابت است. در سال ۱۳۶۰ دولت وقت برای ایجاد تعادل نسبی میان عرضه و تقاضای مسکن اقداماتی کوتاه‌مدت انجام داد. با ارائۀ لایحۀ نحوۀ انجام معاملات واحدهای مسکونی به مجلس شورای اسلامی و تصویب آن، در شهرهایی که وزارت مسکن و شهرسازی اعلام می‌کرد، خرید واحدهای مسکونی موکول به دریافت اجازه کتبی از وزارت مسکن یا هر مرجعی شد که این وزارتخانه تعیین می‌کرد.

در سرشماری سال ۱۳۶۵ تعداد خانوارهای ایران به 9.67 میلیون خانوار و تعداد خانه‌ها به 8.27 میلیون واحد رسید و درنتیجه کمبود مسکن حدوداً 1.4 میلیون واحدی وجود داشت. این کمبود مسکن در سال ۱۳۶۷ به 1.69 میلیون واحد رسید. با پایان یافتن جنگ تحمیلی، مسکن درگیر تورم و افزایش قیمت‌ها شد. برخی تورم مسکن در سال ۶۸ را اولین موج گرانی مسکن پس از انقلاب دانسته‌اند. در این زمان بسیاری از صاحبان املاک سودهای کلان بردند و از همان زمان انگیزه خریدوفروش ملک و زمین بیشتر شد و به همان نسبت هم اجاره‌نشینی و مهاجرت به شهرها و افزایش نرخ تورم اجاره‌بها روزهای پرنوسانی را رقم زد.

تحولات بخش مسکن در دهۀ 1370

در این دهه، اعطای تسهیلات ویژه برای سازندگان مسکن استیجاری ازجمله مهم‌ترین راهبردها و برنامه‌های اکبر هاشمی رفسنجانی و دولت سازندگی بود. هدف این برنامه تولید یک میلیون و ۵۸۲ هزار واحد مسکونی شهری بود که سهم بخش خصوصی از این میزان ۹۵ درصد درنظر گرفته شده بود اما در اجزا موفقیت‌آمیز نبود. هرچند برای کمک به اقشار کم‌درآمد تلاش‌هایی صورت گرفت، اما خانه‌دارشدن خانواده‌های کم‌درآمد ایرانی هیچ‌گاه محقق نشد. طی این سال‌ها به طور متوسط قیمت زمین در ۳۰ شهر بزرگ کشور 6.5 برابر افزایش یافت و قیمت مسکن 8.8 برابر شد. متوسط رشد اجاره‌بها در شهرهای بزرگ ۲۴ و در تهران 25.1 درصد بود. در شروع کار دولت اصلاحات، رکود در بخش مسکن میراثی بود که از دولت قبل برای این دولت تازه‌کار به‌جامانده بود. سیاست‌های مسکن در دوران ریاست‌جمهوری محمد خاتمی در سال‌های اول عمدتاً تحت تأثیر سیاست‌های مسکن دولت قبل بود.

تحولات بخش مسکن در دهۀ 1380

در دوران ریاست‌جمهوری خاتمی و استقرار دولت اصلاحات، حجم محدودی مسکن در قالب طرح اجاره‌به‌شرط‌تملیک یا همان استیجاری احداث شد، اما در مقابل، باتوجه‌به شرایط اقتصادی، بخش خصوصی سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی را انجام داد. برای مثال سرمایه‌گذاری از سوی بخش خصوصی برای ساخت مسکن از 37.29 هزار میلیارد در سال ۱۳۸۰ با 2.77 برابر شدن به 103.17 هزار میلیارد در سال ۱۳۸۴ رسید. در دولت محمود احمدی‌نژاد به‌منظور پیگیری دو هدف کلی تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار کم‌درآمد جامعه و نیز کنترل قیمت مسکن، پروژه مسکن مهر جهت ساخت 4 میلیون واحد مسکونی از سال 1386 تا سال 1392 آغاز شد. بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، در ۲۴ سال اخیر ۸ میلیون واحد مسکونی جدید در کشور ساخته‌شده است که یک میلیون و ۱۷۱ هزار واحد آن در ۸ سال دولت هاشمی، دو میلیون و ۱۲۸ هزار واحد در ۸ سال دولت خاتمی و ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار واحد نیز در دولت احمدی‌نژاد ساخته‌شده است. همچنین در سال 1390 تعداد ۲۱ میلیون و ۲۰۰ هزار خانوار شهری و روستایی در ایران زندگی می‌کردند درحالی‌که تعداد واحدهای مسکونی شمارش‌شده در همین سال ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد مسکونی بود که این نشان می‌دهد برای اولین‌بار تعداد واحدهای مسکونی در ایران به میزان 400 واحد بیشتر از تعداد خانوارها بوده است. البته عدم مشارکت بانک‌های عامل، مکان‌یابی‌های بعضاً نامناسب، عدم رعایت برنامه‌ریزی‌ها، عدم نظارت مناسب بر عملکرد تعاونی‌ها و پیمانکاران و همچنین ارائۀ مسکن به افراد فاقد شرایط ازجمله نقایص طرح مسکن مهر بود.

تحولات بخش مسکن در دهۀ 1390

سیاست‌های حوزۀ مسکن حسن روحانی و دولت یازدهم را می‌توان در چهار برنامه مسکن حمایتی، مسکن اجتماعی، بازار رهن ثانویه و صندوق توسعۀ مسکن خلاصه کرد. البته به دلیل رویکرد خاص عباس آخوندی به‌عنوان وزیر راه و شهرسازی از سال 1392 تا 1397 در نفی هرگونه اقدام دولت در بازار مسکن، در عمل اتفاق خاصی در زمینۀ ساخت‌وساز مسکن رخ نداد. درحالی‌که متوسط قیمت مسکن در سال 1391 بیش از متری 2 میلیون و 964 هزار تومان بود، در سال 1392، قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در تهران با رشد 1 میلیون تومانی به 3 میلیون و 954 هزار تومان رسید و یک سال بعد یعنی سال 1393 نیز با رشد 5.6 درصدی به 4 میلیون و 176 هزار تومان افزایش یافت. روند افزایشی همچنان ادامه یافت به‌نحوی‌که بر اساس آمار رسمی وزارت راه و شهرسازی در آخرین سال حضور عباس آخوندی در وزارت، متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان به 8 میلیون و 122 هزار تومان افزایش یافت، این بدان معناست که در این سال، قیمت مسکن نسبت به سال 91 بالغ بر 174 درصد افزایش یافت [2].

با روی کار آمدن محمد اسلامی به‌عنوان وزیر بعدی راه و شهرسازی نیز همان روند قبل ادامه یافت اما جهش عجیب قیمت‌های بخش مسکن از اواخر سال 1397 تا کنون موجب شده است که قیمت خریدوفروش هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آبان‌ماه به 27.19 میلیون تومان برسد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 1.8 و 118.2 درصد افزایش نشان می‌دهد [3]. در واقع از زمان روی کار آمدن دولت تدبیر و امید قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی در تهران 917.34 درصد افزایش یافته است.

بررسی آمارهای سامانه مدیریت مسکن مهر نشان می‌دهد از کل واحدهای مسکن مهر که در دولت احمدی‌نژاد پایه‌گذاری شد، 63 درصد از آن‌ها تا پایان دولت دهم به مرحلۀ نازک‌کاری رسیده بود و تنها 37 درصد از آن‌ها در دولت یازدهم و دوازدهم به سرانجام رسیده است. در خصوص ساخت‌وسازهای جدید نیز تعداد واحدهای مسکونی ذکرشده در پروانه‌های ساختمانی صادرشده مناطق شهری کل کشور طی دورۀ هفت‌سالۀ دولت روحانی کاهش 50 درصدی داشته است. همچنین طی سال‌های 1392 تا 1398 حجم سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در بخش مسکن کاهش 26 درصدی داشته است. در بخش نوسازی و بهسازی مسکن روستایی نیز طی سال‌های 1384 تا 1398 درمجموع 2 میلیون و 14 هزار و 193 واحد مسکونی در روستاهای کشور ساخته شده که 68 درصد آن در دولت‌های احمدی‌نژاد و 32 درصد آن نیز در دولت روحانی صورت گرفته است [4].

منابع و مآخذ

[1] محمدپور، احمد و موحد، سجاد (1394)، تاریخچۀ بحران مسکن و فرصت‌های پیش‌رو، نشریۀ پدافند اقتصادی، شمارۀ 16

[2] خبرگزاری تسنیم (1397)، گرانی 174 و 246 درصدی قیمت مسکن در 2 دوره وزارت عباس آخوندی، مورخ: 25/07/1397، قابل دستیابی در: tn.ai/1854458

[3] همشهری آنلاین (1399)، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در تهران؛ سرعت رشد قیمت کاهش یافت، مورخ: 06/09/1399، قابل دستیابی در: hamshahrionline.ir/x6QC2

[4] روزنامۀ کیهان (1399)، کارنامه دولت قبل در بخش مسکن را هم جزو کارنامه خود حساب می‌کنید؟، مورخ: 05/06/1399، قابل دستیابی در: kayhan.ir/fa/news/196993