تدبیر تعارض منافع نهاده زمین در بخش مسکن

اندیشکده رهیافت؛ عاملان بازار مسکن در ایران بسیارند؛ اما در شرایط فعلی قیمت زمین، بیشترین سهم از تنش‌زایی در بازار مسکن را به ‌خود اختصاص داده است. زمین شهری در اقتصاد ایران یک کالای سرمایه‌ای بسیار پرطرفدار است برای مثال در شهر تهران، سهم قیمت زمین به 80 درصد قیمت مسکن رسیده است  و به‌تبع آن، مسکن نیز در جایگاه کالای سرمایه‌ای مقبولی قرار گرفته که هم از ارزش دارایی ریالی در مقابل تورم حفاظت می‌کند و هم می‌تواند از محل اجاره، درآمد خوبی برای سرمایه‌گذار داشته باشد.

در اقتصاد ایران بر اساس آمار اعلامی رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، 90 درصد اراضی طبیعی در اختیار سازمان های اجرایی و دولتی نظیر ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستضعفان و … است.  و شاید بتوان گفت 10 دصد اراضی دیگر نیز به مثابه کالای سرمایه­ای، رفتار سوداگرانه با آن می‌­شود.

شرایط فعلی زمین و مسکن، انباشت علل فراوانی است که بخشی از آن به شرح زیر است؛

1. سرمایه گذاری برخی نهادها در بخش مسکن به عنوان متولی تخصیص زمین به محرومین
2. ایجاد حریم شهری و تراکم فروشی شهرداری ها با هدف کسب درآمد
3. سرمایه گذاری ثروتمندان جامعه با هدف کسب سود در بخش زمین
4. کوتاهی دولت در تخصیص اراضی طبیعی
5. ورود بانک ها در بخش زمین

این وضعیت زمین، در حالی است که زمین نعمتی از جانب خدا به تمام بشریت و انسان ها باتوجه به تلاشی که برای احیای زمین انجام داده اند، حق اولویت پیدا می­کنند. و این نباید منجر به این شود که داشتن یا نداشتن زمین منجر به شکاف طبقاتی نا متعادل میان اعضای جامعه شود. امام خمینی (ره) در اولین پیام اقتصادی و اجتماعی خود چنین بیان می­کنند : «در رژیم منفور پهلوی مسئلۀ مسکن یکی از مصیبت بارترین مشکلات اجتماعی‏‎ ‎‏مردم ما بود. بسیاری از مردم در اسارت تهیۀ یک قطعه زمین و داشتن یک لانه بودند، و‏‎ ‎‏چه بسا تمام عمرشان را زیر بار بانک ها و سودجویان و غارتگران به سر می بردند تا بتوانند‏‎ ‎‏پناهگاهی را برای خود و فرزندانشان دست و پا کنند. قشر عظیمی از مستضعفان جامعه‏‎ ‎‏هم بکلی از داشتن خانه محروم بودند … چه بسا قسمت مهمی از درآمد ناچیزشان را بایستی برای‏ ‏اجارۀ آن بپردازند؛ و این میراث شوم برای ملت ما باقی مانده و اکنون جامعۀ ما با چنین‏‎ ‎‏مصیبتی دست به گریبان است. نظام اسلام چنین ظلم و تبعیضی را تحمل نخواهد کرد؛ و‏‎ ‎‏این از حداقل ‏‏[‏‏حقوق‏‏]‏‏ هر فرد است که باید مسکن داشته باشد.»

به طور خلاصه می­توان مسئله زمین را چنین بیان کرد : زمین به یک کالای سرمایه ای تبدیل شده و هر سازمان به فراخور موقعیت خود در این موقعیت قرار می­گیرد که رفتار سرمایه ای با زمین داشته باشد، زیرا که زمین منجر به درآمد و رشد سرمایه خواهد شد، یا زمین در خدمت منافع عمومی به کار گرفته شود.

راهکارهایی برای تدبیر تعارض منافع نهاده زمین

راهکارهای اصلی برای حل مسئله زمین بدین شرح است :

90 درصد اراضی طبیعی که در اختیار سازمان های اجرایی و دولتی نظیر ستاد اجرایی فرمان امام، بنیاد مستضعفان و … است، با برنامه ریزی عادلانه (بررسی عوامل طبیعی و اجتماعی) و طراحی حقوق مالکیت سازمان های اجرایی و دولتی به چرخه عرضه زمین برگردد. زیرا بخش مهمی از گرانی زمین ناشی از کمبود زمین است. لازم به ذکر است که دولت موظف است که زمین ارزان در اختیار قشر محروم جامعه قرار دهد.

زمین به مثابه نهاده تولید در نظر گرفته شود، نه ابزاری برای افزایش ثروت. برای مثال شهرداری (یا حاکمیت) بجای کسب درآمد از تراکم فروشی، از طریق مالیات هایی نظیر : مالیات بر زمین بایر، مالیات بر زمین و خانه­ی احتکار شده و مالیات بر معاملات مکرر در بخش زمین، کسب درآمد کرده تا زمین به سمت تولید هدایت ­شود، این امر منجر به عدم رفتار سوداگرانه خواهد شد.

طراحی سامانه شفافیت زمین و املاک می­تواند اطمینانی برای صاحبان ثروت ایجاد کند که ثروت خود را در خدمت تولید مسکن به کار بگیرند، البته لازم به ذکر است این در شرایطی ممکن خواهد بود که سایر بازارها برای صاحبان ثروت جذابیت (سود) بیشتری نداشته باشد.