معضل کمبود عرضۀ مسکن متناسب با نیاز
کم‌توجهی و انفعال نسبت به معضل کمبود عرضۀ مسکن متناسب با نیاز در برابر افزایش تقاضای بالقوه موجب شده است که انبوهی از تقاضای انباشته‌شده در طی سالیان اخیر بدون پاسخ مانده و کشور با چالش‌های اقتصادی و اجتماعی فراوانی دراین‌خصوص مواجه گردد. در چنین شرایطی دولت و وزارت راه و شهرسازی وظیفۀ مهمی در مدیریت و برنامه‌ریزی جهت حل این چالش برعهده دارند. وظیفه‌ای که در سال‌های اخیر کمتر به آن توجه شده است.
چالش‌های حوزۀ ساخت و عرضۀ مسکن متناسب با نیاز
عدم ساخت و عرضۀ مسکن متناسب با نیاز در پاسخ به تقاضای روزافزون این کالای حیاتی موجب اختلال در تعادل بازار مسکن و درنتیجه اثرگذاری نامطلوب بر قیمت‌های این بازار شده است. در این میان به دلیل تغییر نگاه به مسکن به‌عنوان کالایی مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای و بازدهی بالای بازار مسکن برای صاحبان سرمایه از یک‌سو و کاهش قدرت خرید مسکن افراد جامعه از سوی دیگر، مقادیر زیادی از تولیدات مسکن در سالیان اخیر به تولید مسکن متوسط و لوکس که تهیۀ آن به علت قیمت‌های گزاف خارج از توان اکثریت جامعه است مربوط بوده است که عدم چاره‌جویی دراین‌خصوص به این مشکل دامن زده است. این روند نتیجه‌ای جز گسترش اجاره‌نشینی که باتوجه‌به ساختار فرهنگی و اجتماعی کشور و در مقایسه با مسکن ملکی از مطلوبیت بسیار کمتری برخوردار است در پی نخواهد داشت و یا موجب شکل‌گیری پدیدۀ اسکان غیررسمی و حاشیه‌نشینی می‌شود که معضلات فرهنگی و اجتماعی مختلفی را در پی خواهد داشت. از سویی خانه‌های ساخته‌شده در اثر عدم رعایت استانداردهای ساختمانی و دانش فنی پائین کارگران از عمر مفید مناسبی برخوردار نیستند. همچنین روند ساخت خانه در کشور به‌خصوص در سالیان اخیر به سمت کوچک‌سازی مسکن، افزایش تراکم‌های ساختمانی و بلندمرتبه‌سازی آن حرکت کرده است. اهمیت این مسئله ازاین‌جهت است که مسکن باید در تناسب با نیاز باشد و این نیاز می‌تواند کیفیت و حدود مسکنی که باید ساخته شود را تعیین کند. یکی از توجیهاتی که جهت کوچک‌سازی و بلندمرتبه‌سازی مسکن مطرح می‌شود آن است که به علت رشد غیرطبیعی قیمت زمین و مسکن در کشور، قدرت خرید افراد جامعه کاهش یافته و آن‌ها از توان کافی جهت تهیۀ مسکن متناسب با نیاز برخوردار نیستند؛ لذا ساخت خانه‌های کوچک و افزایش تراکم‌های ساختمانی جهت استفادۀ بهینه از زمین پیگیری می‌شود. روشن است که این شیوه کاملاً منفعلانه بوده و ارائه و اجرای برنامه‌های مناسب جهت کنترل قیمت زمین و مسکن و ساخت مسکن‌های متناسب با نیاز، می‌تواند کلان مسئلۀ «عدم تولید و عرضۀ مسکن متناسب با نیاز» را مرتفع سازد.
کنشگران مرتبط با معضل کمبود عرضۀ مسکن متناسب با نیاز
در مسئلۀ «کم‌توجهی به معضل کمبود عرضۀ مسکن متناسب با نیاز در برابر افزایش تقاضای بالقوه» که یکی از کنش‌های مسئله‌ساز کلان مسئلۀ فوق است، کنشگر اصلی درواقع تولیدکنندگان مسکن شامل انبوه‌سازان مسکن و سازندگان خرد مسکن هستند. همچنان که در الگوی مطلوب بخش مسکن ذکر گردید، قابلیت مسکن دار شدن همۀ خانواده‌ها در رأس سیاست‌های تولید مسکن قرار داشته و ضمن محدود شدن تولید مسکن بیش از حد لازم، تا زمان تحقق هدف مذکور تولید مسکن متناسب با نیاز ادامه خواهد یافت؛ بنابراین ازآنجاکه مسکن، کالایی مصرفی و نیازی سخت (حیاتی) محسوب می‌شود، دولت موظف است که حد مطلوب تولید مسکن و امکان دستیابی مردم به آن‌ها را تضمین نماید؛ بنابراین وظیفۀ دولت سیاست‌گذاری، هدایت و نظارت در بازار مسکن است تا امکان مسکن دار شدن همۀ افراد جامعه را تضمین نماید، اما اقدام به ساخت مسکن وظیفۀ اصیل دولت محسوب نمی‌شود. دولت وظیفه دارد با سیاست‌گذاری صحیح مشتمل بر تشویق و تنبیه و همچنین هدایت عوامل دخیل در تولید مسکن، انگیزه‌های بخش خصوصی را جهت اقدام به ساخت مسکن تقویت نماید و پس از این کار، تنها در صورت عدم ورود بخش خصوصی به عرصۀ ساخت مسکن و باتوجه‌به ضررهای فراوانی که به جامعه و اقتصاد کشور وارد می‌گردد، با برنامه‌ریزی صحیح و استفاده از امکانات در اختیار خود، به تولید مسکن متناسب با نیاز مبادرت ورزد. اما سؤال اساسی آن است که چه عواملی ممکن است منجر به عدم تمایل بخش خصوصی یا تولیدکنندگان انبوه و خرد مسکن به ورود به عرصۀ ساخت‌وساز شود تا کمبود عرضه در مقابل تقاضای روزافزون پدید آید؟ آیا دولت نقش سیاست‌گذاری، هدایت و نظارت را جهت ایجاد زمینه و انگیزۀ لازم برای تولیدکنندگان مسکن انجام داده است؟ بررسی‌ها و مطالعات به‌وضوح بیانگر ضعف دولت در برنامه‌ریزی کلان تولید مسکن در کشور است. معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی و به طور خاص، دفتر اقتصاد مسکن این معاونت وظیفۀ راهبری تدوین مصوبات، ضوابط و دستورالعمل‌های مربوط به تولید انبوه مسکن در راستای تشویق ساخت‌وساز انبوه واحدهای مسکونی و راهبری، برنامه‌ریزی و نظارت عالیه بر تأمین و توسعۀ مسکن را برعهده دارد. وظیفه‌ای که در سال‌های اخیر کمتر به آن توجه شده است.
