تکین قشنگی پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی در یادداشتی برای اندیشکده رهیافت نوشت:
در قسمت قبل این یادداشت به تحلیل اوضاع کنونی بازار مسکن در ایران و علیالخصوص کلانشهر تهران پرداختیم و از رکود بازار مسکن و عقبماندگی ارزش واقعی آن نسبت به رقبایش در بازار سرمایه، یعنی طلا و ارز گفتیم. حال بهتر است تا از تحلیل مسیر سرمایه عبور کنیم و به واقعیت بازار بپردازیم.
آنچه که از تلاشهای خبرنگاران اقتصادی در میدان به گوش میرسد، فقط افزایش تقاضا برای خرید مسکن است و از آن طرف پیگیریهای خبرنگاران این حوزه نشان میدهد که فروشندگان هیچ علاقهای به فروش املاک خود به قیمت ماههای قبل ندارند و این مسئله افزایش نرخ دورقمی مسکن را در شهر تهران در پی داشته است. این افزایش قیمت هم اساسا نتوانسته است تا سرمایهداران خرد و کلان بازار را از تبدیل سرمایههایشان به ملک منصرف کند.
در این خصوص نکتهی جالب و بسیار اساسی اینست که آمار رسمی در خصوص نرخ رشد، حجم معاملات و ارزش ملک از سوی هیچ مقام و نهاد رسمی برای مدت طولانیست که اعلام نشدهاست. آخرین بار مرداد ماه 1403 بانک مرکزی آماری از بازار مسکن ارائه داد و کنشگران در این خصوص مدتهاست که منتظر اعلام رسمی آمار از این نهاد و وزارت راه و شهرسازی هستند. اساسا در این خصوص مشخص است که دولت بر خلاف دولتهای پیشین ارائه همان آمار غیرواقعی را هم رها کردهاست و اساسا با پاک کردن صورت مسئله اصلا آماری ارائه نمیدهد که البته یکی از دلایل آن را در ادامه با هم بررسی خواهیم کرد.
علی ای الحال در این زمینه مجبوریم به مشاهدات خبرنگاران و روایات کنشگران بازار مسکن اعتماد کنیم تا تحلیل واقعبینانهتری نسبت به بازار مسکن داشته باشیم. از قیمت و ارزش تمامشدهی مسکن که بگذریم، در خصوص رهن و اجارهی مسکن در تهران، همچنان با مدت باقیمانده تا اوج جابجاییهای مستاجران، درصد افزایش نرخ رهن و اجاره بها در اغلب مناطق شهر تهران دو رقمیست. با بررسی آمار میدانی این مبحث متوجه میشویم که تفاوت نرخ رهن و اجاره در مناطق مختلف تهران، تاحد زیادی منوط به رشد و بازار عرضه و تقاضا پیش از دو جنگ اخیر بودهاست. باید در نظر داشت که این درست نیست که رابطهی عرضه و تقاضا را تنها عامل رشد نرخ مسکن ببینیم و تنها راهکار کنترل آن را انبوهسازی مسکن آن هم با کیفیتی که در گذشته دیدیم در نظر بگیریم.
ملک بیش از سه دهه است که به یکی از حجیمترین و مهمترین کانونهای سرمایه در ایران تبدیل شدهاست و رابطهی ساده و قابل انتظاری در خصوص کنترل و یا تحلیل و پیشبینی آن وجود ندارد. از عرضه و تقاضا بصورت تعریف شدهی سنتی که بگذریم مهمترین دلایل افزایش قیمتها را میتوان در عواملی نظیر تورم، شوکهای سیاسی و اجتماعی، ابهام سیاستها و رقبای بازار مسکن در اقتصاد دانست که هر کدام نیز رابطهی پیچیدهای با بازار مسکن دارند.
در این خصوص بسیاری باور دارند که چه از لحاظ ارزش ملک و چه از لحاظ نرخ رشد اجاره بها، همچنان بازار مسکن از تورم عمومی عقب ماندهاست. این تحلیلها به موجب دادههای سازمان آمار ایران که به تازگی منتشر شدهاست قوت گرفتهاند زیرا که این دادهها سیر نزولی نرخ تورم اجاره بها را در قیاس با سالهای گذشته نشان میدهد. از سوی دیگر اما ماجرا جالبتر از این مسائل است. در دفترچهی ارزش معاملات سازمان مالیات که به تازگی منتشر شدهاست، ارزش ملک در تهران با افزایش 67 درصدی اعلام شده که باید در نظر داشت که این نرخ برای ارزش معاملات است و نه بر مبنای حجم معاملات! با این تفاسیر دوگانگی عجیبی در آمارها و ادعاهای سازمانهای مختلف دیده میشود که مسئله را مبهم میکند.
باید دید سولات پیشرو از سوی دولت به جوابی منتهی میشوند یا خیر. چگونه امکان دارد که نسبت به سال گذشته ارزش معاملاتی 67 درصد رشد را نشان بدهد اما اجارهبها کمترین نرخ تورم را در چندسال اخیر دارا باشد؟ دادهها و اطلاعات آماری سازمان آمار ایران بر چه مبنایی بدست آمدهاند؟ چگونه ارزش معاملاتی یک کالا قریب به 70 درصد رشد را نشان میدهد اما نرخ تورم اجارهی همان کالا کمترین نرخ چند سال اخیر است؟ آیا این آمارها شائبهی تامین هزینههای جاری دولت از طریق افزایش مالیات و دستکاری آمار را ایجاد نمیکند؟ چگونه میشود که سازمان مالیات نرخ دقیقی برای افزایش مالیات دریافتی خود اعلام میکند اما متولی امور مسکن یعنی وزارت راه و شهرسازی و حتی بانک مرکزی چندسالیست که در ارائه آمار منفعل بودهاند؟ اگر مبنای دقیقی برای ارائه از سوی دولت برای آمار و ارقام ملک وجود ندارد پس مبنای سازمان مالیات برای این افزایش چیست؟
این سوالات بیپاسخ به بهترین شکل مواجههی سیاستگذاران مختلف در چندین دورهی اخیر با مسئلهی مسکن را نشان میدهند. نادیده گرفتن آمارها و دادهها، تصمیمات خلقالساعه و خلاقانهی شخصی و غیر کارشناسی، ورود در صورت منفعت، قوانین محدود کننده و غیر کارشناسانه، گروگانگیری آمار و اطلاعات و بیتوجهی به مبناهای علوم آکادمیک در حوزهی اقتصاد و شهرسازی، همه و همه از مواردی هستند که در خصوص مواجههی نهادی همچون دولت در بازار مسکن به نظر میرسند. در نهایت شایان ذکر است که همچنان در خصوص بازار مسکن میتوان به قدرت این تحلیل را داشت که بازار مسکن نسبت به رقبای دیگر خود نظیر فلزات گرانبها و ارز، همچنان از لحاظ ارزش واقعی عقب است و این عقبماندگی در صورت حفظ شرایط فعلی بنظر تا پایان سال جبران میشود و در این صورت است که مسئلهی اصلی شکل میگیرد.
مسئلهای که در گذشته شاهد آن بودهایم و آن هم تبدیل یک کالای مصرفی به یک سرمایه است. یکی از راهکار های دولت فعلی و قبلی در قبال مشکل خانههای خالی در کلانشهرها، افزودن مالیات خانهی خالی به این کالا برای ترغیب سرمایهداران این حوزه به اجاره دادن خانههای خود بودهاست. آیا بهتر نیست بجای کسب درآمد از خانههای خالی، این سرمایهی کاذب را به سمت تولید هدایت کرد؟ اساسا آیا دولت در خصوص محل صرف مالیات دریافتی از خانههای خالی شفافیت لازم را داشته است؟ آیا این مبالغ در ساخت مسکن با کیفیت و ارزان قیمت در سطح شهر، علیالخصوص بافت فرسوده به مصرف رسیدهاست؟ چه مقدار وام مسکن از این منبع عمومی به اشخاص و تعاونیهای مسکن برای ساخت مسکن پرداخت شدهاست؟
به هر حال باید به یاد داشت که در بازار سالم و منطقی، مسکن کالایی نسبتا گرانقیمت ولی مصرفیست و نباید آن را در جرگهی فلزات گرانبها و یا ارز در نظر گرفت، زیرا که تولید و عرضهی آن به پارامترهای بسیار پیچیدهای بستگی دارد که اساس بازار آن را از سایر سرمایهها متفاوت میکند. در صورت اقدام قانونگذاران به صورت منطقی و دقت و ممارست در نظارت غیردستوری، بازار مسکن به شکل یک بازار آزاد و مصرفی قابل تغییر است و این گزاره در خصوص فلزات گرانبها و ارز به هیچ وجه درست نیست. یعنی نهاد قانونی و دولتی نمیتواند در خصوص بازار ارز و طلا کار خاصی را پیش ببرد، کما اینکه دولتهای مختلف در طول سالیان نیز صحت این گزاره را با عملکرد خود اثبات کردهاند.
منابع:
- ارزش معاملات، 1405، سازمان امور مالیاتی کشور
- غول مالیات در معاملات مسکن،12/2/1405 ، دنیای اقتصاد، 4267608
- بازار مسکن فروردین از تورم عقب ماند، 19/2/1405، تجارت نیوز، 1250052
- عیدیزاده، شهرام، بحران مسکن ایران در مرحله تخریب سرمایه اجتماعی، 17/2/1405، خبرآنلاین،2215170
- ارقام املاک در ایران، 12/2/1405، ایران اکونومیست، 834093
- شاخصهای کلان اقتصادی و اجتماعی تهران، 1405، سازمان آمار ایران
