آشفته بازار مسکن در کلان‌شهرها: روایت رکود بازار در سایه‌ی گرانی

تکین قشنگی پژوهشگر حوزه معماری و شهرسازی در یادداشتی برای اندیشکده رهیافت نوشت:

در حالیکه با گذشت دو هفته از آتش بس جنگ، همچنان تقاضا برای مسکن در شهرهای کوچک و شهرستان ها به شدت بالاست، اما در تهران با وجود رکود بازار مسکن همچنان قیمت‌ها صعودیست و بنظر می‌رسد این روند افزایشی همچنان ادامه یابد. در خصوص افزایش قیمت در شهرستان‌ها، دو فاکتور مهم عرضه-تقاضا و قیمت تمام شده‌ی مسکن را می‌توان موجب رشد قیمت‌ها دانست. اما در بازار مسکن تهران که مدت‌هاست در رکود به سر می‌برد، ناگهان چه اتفاقی رخ داده‌است که افزایش شدید قیمت‌ها و حتی اجاره بها را در پی داشته است؟

با افزایش قیمت دلار و طلا در سال گذشته، مسکن که بخش عمده‌ی جریان سرمایه را در ایران تشکیل می‌دهد، نتوانست رشد خود را همپای دو رقیب خود یعنی دلار و طلا ادامه دهد و به همین دلیل حجم عظیمی از معاملات خود را به دو رقیبش واگذار کرد و افزایش قیمت محسوسی نداشت. این اتفاق بخودی خود سرمایه‌گذاران را ترغیب کرده‌است تا از بازار مسکن فاصله گرفته و سرمایه‌ی خود را در سایر بخش‌ها بکار بگیرند. اما تمام مسئله همین نیست و بازار مسکن ورای علل اقتصادی، بخاطر پیامدهای این جنگ نیز دچار آشفتگی شده‌است که ابتکار عمل را از دولت به عنوان جریان‌دهنده‌ی سرمایه در ایران خارج کرده و بسوی مشکلی لاینحل سوق می‌دهد.

پس از جنگ دوازده روزه نخستین اتفاقی که تولید مسکن را دچار مشکل کرد، اخراج اتباعی بودند که عمدتا در چرخه‌ی تولید مسکن به فعالیت می‌پرداختند. صرف نظر از اینکه این اقدام امنیتی بدرستی انجام شد، اما باید در نظر گرفت که تولید کنندگان مسکن تحت تاثیر از این واقعه با افزایش محسوس دستمزد‌ها و کمبود نیروی متخصص مواجه شدند که در ابتدای فصل تابستان یعنی زمان اوج ساخت و ساز، تولید آن‌ها را دچار مشکل کرد. اما در بازه‌ی زمانی بین این دو جنگ رکود بازار تا حدودی از افزایش قیمت مسکن جلوگیری کرد که با احتساب رشد قیمت تمام‌شده، می‌توان دریافت که سود حاصله از تولید مسکن برای سازندگان کاهش داشته‌است.

علاوه بر این تورم، افزایش قیمت مصالح نیز نتوانست افزایش قیمت محسوسی را در پی داشته باشند. پیچیدگی مسئله اینجا مشخص‌تر می‌شود. نیروی کار گرانتر و کمیاب‌تر شده‌است، مصالح ساخت و ساز پیرو نرخ تورم افزایش یافته‌اند، اما افزایش قیمتی حاصل نشد. آیا اقتصاد دستوری و راهکارهای موقتی دولت مانع آن شده بود؟ پس در جنگ اخیر چه اتفاقی رخ داده‌است که تمامی علل قبلی را کنار زده و ناگهان مسبب افزایش قیمت مسکن شده‌است؟ علت را در دو فاکتور مهم می‌توان جست‌وجو کرد. نخست عرضه‌ی مصالح ساخت و ساز و سپس سمت و سوی جریان سرمایه در ایران.

در جنگ اخیر و پیش از آتش‌بس تعدای زیادی از زیرساخت‌های صنعتی هدف قرار گرفتند که چرخه‌ی تولید در اقتصاد را که پیش از آن نیز در رکود بودند، دچار شوک کردند. در صنعت ساختمان به طبع هدف قرار گرفته شدن فولاد مبارکه‌ی اصفهان، چند پتروشیمی و محاصره‌ی دریایی نه تنها قیمت‌های مصالح و مواد ساخت و ساز را به شدت بالا برد، بلکه تولیدکنندگان را نیز در شوک فرو برد تا با توجه به صعود چشمگیر قیمت متریال، دست از کار بکشند و منتظر روشن‌تر شدن آینده بمانند. افزایش چشمگیر قیمت از فولاد و مواد پتروشیمی نظیر انواع پلاستیک و یونولیت استفاده شده در ساختمان گرفته تا مرحله‌ی نازک کاری مانند قیمت رنگ و قیر همه و همه باعث شده تا عملا چرخه‌ی تولید مسکن اگر نگوییم متوقف شده، حداقل بسیار کند شده‌است و احداث مسکن همانند گذشته پررونق و سودده نیست. در این میان باز شدن ثبت سفارش فولاد مبارکه‌ی اصفهان، اعطای مجوز واردات فولاد به این شرکت و ممنوعیت صادرات محصولات فولادی هم نتوانسته تا حد زیادی قیمت آن را کنترل کند و دولت با شوک پخش این اخبار هم نتوانست تا بیش از پانزده هزار تومان قیمت فولاد را کاهش دهد.

فاکتور دوم اما جریان سرمایه است که سبب افزایش قیمت در حوزه‌ی مسکن شده‌است. پیش از بسته شدن تنگه‌ی هرمز و افزایش قیمت نفت، جهان شاهد افزایش قیمت فلزات گرانبها از جمله طلا بود. با وقوع جنگ اخیر و صعود نرخ نفت، برخی از سرمایه‌گذاران جهانی، حجمی از سرمایه‌ی خود را از سبد فلزات گرانبها خارج کرده‌اند و به سوی نفت روانه داشته‌اند. در ایران نیز پیش از جنگ، تب و تاب خرید و فروش طلا در میان سرمایه‌داران با احجام مالی بسیار کوچک تا بزرگ، بسیار داغ بود و با وجود تورم و کاهش ارزش پول ملی و صعود قیمت جهانی آن، بازار طلا بسیار پر رونق بود. اما با وقوع جنگ و افزایش قیمت نفت، قیمت طلا کمتر شد و در شرایط جنگی و تورم ناشی از آن بازار طلای ایران به رکود فرو رفته است.

حال در شرایط آتش بس، سرمایه‌داران کلان هستند که وارد بازی شده‌اند. با پیش بینی و تحلیل بازار بنظر نمی‌آید تا بتوان آینده‌ی بازار نفت و طلا را حداقل در کوتاه‌مدت پیش بینی کرد. دلار هم که در شرایطی که واردات و صادرات عملا متوقف شده، ریسکی بزرگ بنظر می‌رسد و از سوی دیگر ابهام در موفقیت مذاکرات و یا وقوع دوباره‌ی جنگ و نتیجه‌ی آن، ارزش دلار نسبت به پول ملی نامشخص است. حال تنها بازاری که می‌توان تا حدود زیادی پیش بینی کرد، بازار مسکن است. تکلیف بازار مسکن تا حدود زیادی مشخص شده‌است و در آینده‌ی کوتاه به شدت بعید بنظر می‌رسد که تغییر چندانی بکند. سرمایه‌گذاران به خوبی می‌دانند که کار بازسازی فولاد مبارکه به این زودی‌ها به اتمام نمی‌رسد و در خصوص مواد پتروشیمی مورد نیاز هم تامین آن‌ها از پتروشیمی‌های آسیب دیده‌ی داخل و واردات آنها به کشور از بنادر قطعا زمانبر است. این افزایش قیمت در بازار مسکن کشور را می‌توان نتیجه‌ی ورود سرما‌یه‌های متوسط و کلان به بازار مسکن دانست. البته که این اتفاق در خصوص خانه‌های شمال کشور و شهرها و روستاهای اطراف شهرها نیز افتاده است، اما جریان تقاضا در این نقاط قابل پیش‌بینی بود. لکن افزایش قیمت مسکن در کلانشهرها صرفا با ورود چراغ خاموش سرمایه‌های متوسط و کلان به این بازار صورت گرفته‌است که طبیعتا در کوتاه‌مدت این بازار را دچار مشکلات عدیده‌ای می‌کند که در اواسط دهه‌ی نود شاهد آن بوده‌ایم و بنظر می‌رسد این چرخه‌ی اشتباهات، فعلا داستانی ادامه‌دار است.

در تعریف آکادمیک مسکن، آپارتمان‌های به اصطلاح نقلی، ساختمان‌های پرواحد و واحدهای آپارتمانی در قلب شهر، نه یک سرمایه‌گذاری سودده بلکه به عنوان یک کالای مصرفی معرفی می‌شوند. در سوی دیگر هم سازندگان مسکن نه به صورت واسطه و دلال و نوسانگیر، بلکه یک تولید‌کننده‌ی کالای مصرفی هستند که سود خود را از تولیدات خود می‌برند و نه از نوسانگیری و چرخش سرمایه‌های موازی که در کنار کار ساخت و ساز پی می‌گیرند. به هر حال این هشدار به دولت وجود دارد که با تعریف صادقانه‌ی شرایط کنونی در خصوص آثار جنگ، ترسیم عاقلانه‌ی راه آینده و تلاش و اهتمام به پایان دادن نابسامانی‌های اقتصاد دستوری، دولتی، و رانت پرور مقام عرضه‌ی عادلانه‌ی مسکن در ایران را به متولیان واقعی آن، یعنی همان مصرف‌کنندگان بازگردانند.